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揭秘F518的运营逻辑！下一个十年，布局数字创意产业！_ F518专访

F518创意园2007年开园，是海内最早的文化园区之一，开园至今十五年，最开始文艺属性十分强烈，治理模式上扁平化，自由奔放，后期产业属性越来越突出。

这样的变化，一个原因是园区逐渐成熟，另一个原因是治理方式发生了相应的变化。

在这期间，园区经历了各式各样的挑战，比如园区企业升级迭代、个性化转型、遭遇疫情

不过，园区依然取得骄人的成绩，几乎100%的高入住率，区级、市级、乃至省级、国家级的各种授牌收入囊中，取得这一切优秀的成绩，离不开园区负责人的高瞻远瞩的布局和成熟的运营治理方式！

深圳市创意投资集团有限公司 副总经理

深圳F518创意园 总经理

倪妙绚

下面采访内容，部分经过F518编辑部整理：

#01

F518：您是什么时候全盘接手园区的运营治理事务的？

倪妙绚 ：我是2014年加入F518的，正式全盘接手园区运营治理事务是在2018年。

在我看来，2018年是F518承上启下的年份，刚完成10周年庆典。这一年行业也正在经历一番新的变革。

在这个点上，产业地产全面进入这个领域，传统的业务也经历转型，陆续往产业园区进军。所以2018年后感受到，整个产业园区运营未来也会面临洗牌。

它呼吁和需要相对垂直的运营，所以2018年开始，我们也在思索怎样把我们原有的园区的运营再进行深度打磨。

F518在过去前十年，经历产业的聚集和聚核的过程，从最早以低租金高门槛吸引文化企业，到中间满租后对产业链条进行深度优化，都体现园区创始人钟伟鹏总在园区和产业运营探索、园区链条建构思路。

在过去五年，我们延续这个思路，持续对我们已经沉淀下来的产业链条进行深度打磨和沉淀，形成我们目前几个非常清楚的数字创意、互联网、智能硬件等比较成熟的链条。

前十年我们打下比较好的底子，在过去五年我们的企业在园区获得爆发式增长，企业营收从不到10亿到现在每年都在30多亿年营收，我觉得这也是很好的数据呈现。

#02

F518：您接手之后，对运营治理方式跟之前有没有什么不一样的地方？

倪妙绚 ：在过去五年里，在园区运营治理上，我们也面临挑战。整个产业园区领域跟以往不一样，竞争也加大了。我们在产业链端会关注每一个不同产业体系它的链条建构。

从招商板块开始对产业链进行打磨，会去把链条上下游企业进行匹配和优化，在企业端层面，我们会深度打磨我们公共服务平台，会在服务的基础和精准度上做更多工作，务求实现我们的资源跟企业进行精准匹配。

在团队治理端，我们是做了去中央化处理。这种处理会把原有更依赖个人和经验、标准判断体系化和标准化，把它变成招商体系客服体系政策服务体系以及产业服务资源对接体系，由不同体系做对应的工作开展，然后以我们的标准化运营治理保障园区的运营服务的正常开展。

在过去的五年里，我们做了一些这样的调整，那最终实现的结果是，整个园区的产业结构在过去五年有比较好的提升。

在过去疫情三年中，我们的园区多数企业是经历住这个相对来说比较艰难的考验。

#03

F518：很多人问，为什么F518没有进行园区复制？

倪妙绚 ：我认为F518跟目前的一些成功产业园都有诞生的天时地利人和，作为F518来讲，诞生的条件不可复制，是不可能复制一模一样的F518,但我们沉淀下来的十五年的运营治理模式是可以输出的，我们不抗拒。

但在过去十五年，我们认为整个产业是急切需要的是相对垂直成熟的运营治理体系，所以在过去十五年，我们持续致力于打磨我们的运营治理机制。

在复制方面，我们目前园区对内运营逻辑是以投资为导向去构建我们的产业服务体系，我们培育和孵化企业，挑选适合的企业进行投资，通过投资实现盈利。

F518运营模式跟传统产业地产存在不一样的地方，这就是为什么我们没有进行复制的原因之一。

我们很早之前给自己一个定位：不是二房东的治理模式，或者说我们不追求二房东的租金差额，而是希望以投资为导向，去构建我们整个产业服务体系，把企业招引进来进行服务、孵化，挑选适合我们的赛道进行投资，所以我们跟地产和二房东以租金为导向的模式不太一样，这可能是我们运营输出上，并不是特殊急迫的点。

产业载体不同，就会体现在运营逻辑不太一样。在过去多年，我们也在不断打磨和探索，包括大数据精准招商，产业链条、产业投资模式的尝试，公共服务体系的探索等各种探索，中间走过一些弯路，但也取得一些小的成绩，我们也通过各种形式跟业内同行做了很多分享。我们也以很多方式参与包括海内、市内重要项目的定位、运营治理的过程。

#04

F518：每个园区的发展路径都各不相同，那么F518的整个发展路径是怎样的？

倪妙绚 ：文化产业园区基于不同运营逻辑和盈利模型会有不同发展路径，对于F518来讲，最早的提法是以投资为导向构建我们的产业服务体系，通过投资去盈利，这是园区最早构建的逻辑。那么园区的一个特点就是我们在产业链条构建和优化上，会不断进行迭代和发展，未来的五年或者未来更多年，我们还是会延续这条路子。

我们会不断去做现有产业链条的优化和建构，也会去不断尝试一些目前行业里面比较前沿的领域做小的链条打造，尝试做一个入口，我们也会根据现有的企业的产业链条，搭建我们的公共服务体系，去整合相对应的资源，最终实现对企业赋能和服务。

我们经历从文化企业的聚集、聚核，现在我们称之为聚变的过程，实际上是整个产业链条集聚、建构不断优化的过程。在这个过程中，我们通过运营对企业不断进行赋能，大家对我们产生一定的品牌认可，当我们以投资为导向做企业的培育和孵化。

我们认为未来文化产业园区，对深度运营，或者优秀垂直产业链条是有要求的就是成功的文化企业、文化园区，一定是在定位和链条上都是非常清楚的，运营上是非常有效垂直，有自己运营思路的。

文化园区的发展路径有很多。对我们来说，我们就是不断培育和孵化企业，跟企业共同成长，所以未来还是会持续不断打磨我们的公共服务体系，统筹能给到企业的各种资源，通过我们的大数据精准招商能疲劳更优质的企业进入园区，通过我们的标准化运营治理体系，能整合更多优秀的资源，通过未来开展各种活动，包括校企合作，包括我们的一些研发跟企业的转换，包括服务研发中央和平台的对接，能够实现，能给到企业更深度的服务。

F518的产业链条会继承做深度优化。在互联网领域，我们会把目前已经2.0阶段企业业态逐步往2.5方向招引和建构。

比如互联网2.0是淘宝京东，2.5就是抖音快手，就像当年腾讯取代搜狐一样，就是一个取代式进展。我们在链条上，会更倾向于当年做智能硬件、人工智能去到智能穿戴一样，在业态上不断迭代。

我们会在数字创意甚至元宇宙领域上，寻找一些产业链条建构入口。比如说元宇宙，未来的业态不一定那么虚，不一定是ARVR，借用一句话：技术属性呈现科技发展给用户带来新体验和感知的业态，这是对现有业态的优化。这部分可能就是我们想要的东西。

未来，我们持续优化我们现在工业设计的服务平台，尝试做新的整合，在现有的公共服务体系打磨上，围绕未来建设的产业链条和企业需求我们会去更垂直整合和打磨它，最终让我们的公共服务平台，我们的资源服务企业和产业，推动企业快速成长。

#05

F518：

期待已久的总部大楼封顶了，集团对

它有怎样的计划？

倪妙绚 ：2022年12月14日，创意101总部大楼封顶了，这也是F518预备构建的产业载体平台，也是我们输出的第一步，期待未来产业园区输出有更多的案例。

在集团整个战略里面，F518是初创企业的孵化器，总部大楼是加速器。未来它进驻的企业会有不一样的地方。

创意101总部大楼定位是上市企业的孵化基地，现在的定位是数字创意，未来我们希望引入数字创意，软件和信息服务，互联网，数字文化相关的企业进驻，希望打造成数字企业上师企业的孵化基地。

F518是孵化器，总部大楼是加速器。这两者运营会有不一样的地方。F518是初创、中小微企业更集聚的园区，在运营模式和资源导入会更倾向企业的培育和成长。

创意101总部大楼进驻的是总部企业和上市企业的产业链条企业，我们可能会在链条上更精准，产业资源上会更垂直。我们会匹配非常多的服务平台，包括线上和线下。

我们围绕总部企业和上市企业的服务上，会对应匹配对应的公共服务品牌，包括线下的各种展示空间等，线上线下总有10多个载体平台。

#06

F518：据了解，集团跟村委签订的是20年合约，F518在过去十五年对宝安乃至全

国的文化产业、文化园区提供非常优秀的经验。大家很担心，再过5年，F518还会存在吗？

倪妙绚 ：关于F518未来在哪里很多人提出这样的疑问，我认为园区的运营和载体是相辅相成的，优秀的园区运营能够为物业载体赋能和加成。F518经过十五年沉淀，拥有成熟的运营治理模式，科对物业载体的赋能。

在过去十五年，我们几代运营人也倾注情感和心血，无数企业在这里获得很好的成长，在五年过后我相信，会在这片土地和物业共同成长，未来会是双向奔赴的过程。

#07

F518：未来5年有什么计划？

倪妙绚 ：疫情下对企业是艰难的考验，对产业运营我们同样面临的考验。

疫情3年，园区跟企业都不太轻易。未来我们很难预判在业态或者产业发展会有怎样的趋势。

只能说，在产业运营上，我们扎实把目前产业服务体系，进行深度打磨，根据企业的需求，我们去整合银行等市场比较成熟的各种资源，然后为企业去做深度赋能。

在运营上，我们对内会深度做治理体系的持续优化，通过我们大数据精准招商，在园区内部进一步，产业链条构建，让进园企业能形成良性链条。链条间互相赋能，在公共服务上，会做市场上以及大平台的资源链接和联动，希望未来通过我们的运营能为企业做一些赋能和服务。

#08

F518：想要对团队小伙伴想要说的话？

倪妙绚 ：我觉得F518是一个大学校，产业领域大学校。

F518出去的小伙伴，在产业认知上都会有一定的深度。我个人来讲，人生中会感谢好几个人。其中有香港潮州商会会长陈伟南先生和李嘉诚先生。他们两位不遗余力地在家乡地区投入教育资源，培养人才。

我觉得钟总做的事情跟他们很像。钟总像导师一样，培育一些产业运营人，在过去十五年里，他带出很多高手。园区不管做运营、投资、政策服务、招商、客服，每个人在产业运营上都有对应的广度和深度，我觉得这一点是非常难得。

我本人作为运营新兵，五年前接手园区是挺紧张的，每天担心运营接不住，对F518没有好的交代。

我的同事们是非常棒的，运营、招商、商务，哪怕是新人，都会无私把个人经验包括一些流程去做分享，传帮带这一块，在整个团队里是做的非常好的。

在过去疫情三年，大家共同经历很多困难。在面向企业服务这一块，我们也做了很多努力，也共同打磨了一些资源，我们觉得这一点非常不轻易。

我个人也非常感谢整个团队齐心协力，他们是一群非常有趣、很有冲劲、有想法、爱学习的一群人。

我觉得F518过去五年的成绩，都要归功于运营团队，我个人也是非常感谢他们，希望在未来的很多个5年，我们能够持续共同携手并肩，在产业园区运营的领域，共同去做更多的事情。

INTERVIEWER采访：冯绮莉

PHOTO摄影：王涵啸

EDITOR编辑：林烁思

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